Contact us now
+33 629-961-135

Содержание недвижимости в Греции

Содержание недвижимости в Греции

Какие обязанности появляются у владельцев недвижимости в Греции? Высоки ли налоги и сборы? В какие суммы будут обходиться коммунальные платежи, услуги управляющей компании? Сколько можно заработать на сдаче жилья в аренду и сколько придётся на это потратить? Ответы на эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Греции вы найдёте в нашем материале. Содержание статьи

  • Ежегодные налоги 
  • Коммунальные услуги в Греции
  • Пример расчёта расходов 
  • Сдача в аренду и управляющие компании
  • Стоимость жизни в стране
  • Продажа недвижимости в Греции
  • Резюме

Как и во многих странах, затраты на содержание недвижимости в Греции складываются из нескольких составляющих. Если оставить за скобками затраты на коммунальные платежи и управление, то остаётся налог. И он в Греции в некоторых случаях состоит из двух. Размер основного налога варьируется в зависимости от расположения недвижимости, её стоимости, возраста дома и так далее. Дополнительный налог взимается, если недвижимость стоит от €250 тыс.

Налоги для владельцев недвижимости

При покупке греческой недвижимости придётся уплатить налог на переход прав собственности. Но и в дальнейшем собственника ждут ежегодные государственные сборы.

1 января 2014 года вступил в силу закон 4223/2013 о едином налоге на недвижимое имущество (ENFIA). Налог состоит из основного и дополнительного и взимается с недвижимого имущества, принадлежащего физическим или юридическим лицам на 1 января каждого года.

После приобретения недвижимости владелец должен подать декларацию с информацией об объекте (форма E9), чтобы налоговые органы могли ежегодно производить расчёт ENFIA.

Основной налог ENFIA

Размер основного налога зависит от совокупности различных факторов: места расположения недвижимости, года строительства, площади, этажа, кадастровой стоимости.

  • Жилые и коммерческие помещения – €2–13 за кв. м.
  • Земельные участки в черте населённых пунктов – €3–9 за 1 тыс. кв. м.
  • Земельные участки вне населённых пунктов – €1 за 1 тыс. кв. м.

Например, за квартиру площадью 70 кв. м на первом этаже дома, построенного 15 лет назад, в одном из микрорайонов Афин размер налога составит порядка €230 в год.

Жилой район города Афины Дополнительный налог

Это что-то вроде налога на роскошь. Им облагается только недвижимость стоимостью более €250 тыс.

Ставка налога для физических лиц зависит от стоимости собственности.

Стоимость недвижимости Ставка

€0,01–200 000

0,00%

€200 001–250 000

0,10%

€250 001–300 000

0,15%

€300 001–400 000

0,30%

€400 001–500 000

0,50%

€500 001–600 000

0,60%

€600 001–700 000

0,80%

€700 001–800 000

0,90%

€800 001–900 000

1,00%

€900 001–1 000 000

1,05%

€1 000 001–2 000 000

1,10%

Свыше €2 000 000

1,15%

Для юридических лиц величина дополнительного налога фиксирована и составляет 0,55%.

При суммарной оценке недвижимости для дополнительного налога в него не включаются земельные участки за чертой населённых пунктов. Также сюда не включаются здания возрастом более 100 лет, характеризуемые как охраняемые памятники или произведения искусства, а также участки, на которых они находятся.

Налоговые льготы для владельцев недвижимости

От уплаты налога на недвижимость освобождены многодетные семьи (число детей на иждивении – от трёх человек), а также семьи, отец/мать/ребёнок в которых имеет инвалидность степени 80% и выше. При этом доход такой семьи за предыдущий год не должен быть больше €12 тыс. (плюс €1 тыс. на каждого члена-иждивенца, включая супруга).

Льготу в 50% получают:

  • семьи, чей доход за предыдущий налоговый год не превышает €9 тыс. (+ €1 тыс. на каждого ребёнка);
  • владельцы недвижимости площадью не более 150 кв. м.

В 2020 году владельцам недвижимости на островах Хиос, Икария, Лемнос, Самос, Калимнос, Карпатос, Родос, Кос, Гавдос и некоторых в муниципалитете Корфу предоставили освобождение от налога на имущество (ENFIA).

Пляж на острове Родос

В 2021-м программу налоговых льгот продолжат по причине падения доходов населения, и число собственников, получающих льготы, вырастет ещё на полмиллиона человек.

Муниципальный налог

Размер муниципального налога (на вывоз мусора, уборку улиц и т. п.) варьируется от 0,025 до 0,035% от цены объекта и зависит от расположения и площади недвижимости. Эти сборы включены в счета за электроэнергию.

Как платить налоги в Греции

Для уплаты налогов на недвижимость в Греции необходимо оформить идентификационный номер налогоплательщика. Налог приходит в виде квитанций, рассылаемых налоговой службой.

Если уведомление о налогах не пришло вам по почте, его можно скачать на государственном сайте gsis.gr.

Контролировать передвижение денежных средств по налогам можно через специальную цифровую платформу Taxisnet.

Заплатить налог из-за рубежа можно банковским переводом или наличными через почтовое отделение. Кроме того, внести деньги от лица владельца недвижимости может уполномоченный адвокат. 

Также стоит отметить, что в Греции запущена интерактивная карта объективных цен на недвижимость. Этот инструмент может быть полезен собственникам для того, чтобы увидеть, в каких зонах находится их объект, и рассчитать рыночную стоимость для оценки затрат на налоги. 

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от конкретного объекта и его расположения.

Электричество

Расходы на электроэнергию зависят от общей площади недвижимости, суммы налогов и потребления. Стоимость электричества также зависит от потребления, но здесь действует обратная прогрессия: чем больше расходуется, тем дешевле.

Счёт за электричество приходит раз в два месяца. К плате за электричество добавляются дополнительные взносы: акциз, пошлина в 5%, муниципальные налоги и сборы, налог на недвижимость и плата за общественное телевидение ERT. Подробнее о них читайте на сайте Государственной энергетической компании (на английском).

Киловатт-час стоит около €0,1. В среднем для квартиры площадью 60 кв. м ежемесячная плата за электричество составляет €25–30 летом и может доходить до €70–130 зимой.

В холодное время года за счёт отопления, в зависимости от типа отопительных приборов, расходы на электричество или газ могут значительно возрасти.

Водоснабжение

Частота получения счетов за водоснабжение зависит от региона. Это может быть раз в год, в квартал или в месяц.  За водоотвод придётся отдать примерно 75% от стоимости воды. Это помимо платежей за израсходованную воду. Что касается тарифов, то чем больше вы тратите воды, тем дороже обходится кубометр.

Водоснабжение для домохозяйств стоит от €0,45 до примерно €4 за куб. м в зависимости от объёма потребления. Платёж не может быть меньше €0,7.      

Жилая застройка города Салоники

На островах вода всегда дороже, чем в материковой Греции. Счёт за воду для семьи из трёх человек, которая живёт в Салониках и экономно расходует ресурсы, составит примерно €60 в год. Если такая же семья живёт в небольшом доме или квартире на островах, то счёт будет уже около €100 в год. Если воду совсем не экономить, то можно заплатить и €250–300 в год.

В Греции нет центрального горячего водоснабжения. Воду нагревают электричеством, отопительными котлами или в баках на крышах домов за счёт солнечной энергии.

Отопление

80% домов в Греции не имеют центрального отопления. Люди обогревают жильё дизельным топливом и газом. Дизельным топливом обогреваться дорого – €2–3 тыс. в год. Газовые системы отопления обходятся дешевле – за сезон €100–200.  Эти же системы нагревают и воду. Многие топят печи или камины.

Газ

Централизованная газовая система встречается только в крупных городах, таких как Афины и Салоники. Тариф – €0,08 за кВт·ч. Кроме того, в счёт, который приходит раз в два месяца, включается плата за обслуживание – €8–10. Среднестатистический счёт за газ – €140–300 в год.

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Греции – Cosmote, Vodafone и Wind.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €30 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придётся отдавать за месяц около €40.

Мобильная связь с безлимитным интернетом будет стоить €15–20 в месяц.

Плата за содержание комплекса

Между жильцами многоквартирного дома или жилого комплекса делятся общие расходы, которые в среднем составляют €200–400 в год. Это стандартная цифра для квартир в обычных домах без большой собственной территории с множеством бассейнов, спортзалов и так далее. В крупных же комплексах с развитой инфраструктурой плата за содержание может доходить до €1–5 тыс. в год.

Дополнительные расходы

Владельцы греческой недвижимости обязаны отчитываться перед налоговыми службами. Сначала, в течение месяца после совершения сделки, необходимо подать декларацию Е9 (о собственности). А далее иностранец должен ежегодно заполнять налоговую декларацию Е1 (о доходах). В Греции заявление о доходах подаётся, даже если доход нулевой.

Заполнением и подачей деклараций можно заниматься самостоятельно. Но чтобы облегчить себе жизнь, можно обратиться к специалистам-бухгалтерам. Стоимость подачи одной декларации – от €50. Обычно подобные услуги оказывают компании, занимающиеся продажей недвижимости и управлением ею.

Таунхаус в городе Кассандра, Халкидики Страхование недвижимости

Страхование недвижимости в Греции необязательно и осуществляется по желанию владельца. На практике многие собственники предпочитают на этом экономить, так как уровень преступности в стране невысок.

Но если недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредита, то без страховки не обойтись. Обязательным является страхование на сумму ипотечного кредита. В таком случае средняя ежегодная выплата на квартиру составляет примерно €350.

Стоимость полиса зависит от типа недвижимости, её цены, площади, этажности, года постройки и включённых в договор страховых случаев. Обычно полная страховка квартиры стоит от €60 в год, виллы — от €1,5 тыс. в год.

Пример расчёта налогов и коммунальных платежей

Квартира на Халкидиках площадью 56 кв. м с видом на море стоимостью €80 тыс. Семья из трёх человек живёт в течение трёх месяцев в году.

Ежегодный налог ENFIA (ориентировочно) €250 Муниципальный налог €20 Вода на трёх человек (около €20 в месяц) €60 Электроэнергия (около €70 в месяц) €210 Отопление (на основе солярки – €80 в месяц) €240 Телефон + интернет (€35 в месяц) €105 Налоговая декларация €50 Обслуживание ЖК €200 Итого расходы в год  €1 135

Сдача в аренду

Так как Греция – популярное туристические направление, спрос на аренду недвижимости здесь стабильно высок. Особенно это касается наиболее удачных туристических локаций. Заниматься сдачей жилья внаём можно самостоятельно либо при помощи управляющей компании.

По данным рейтинга Numbeo, жильё c одной спальней в центре Афин сдаётся в долгосрочную аренду начиная от €400 в месяц. На острове Крит снять квартиру на курорте можно за €350 в месяц.

Согласно аналитическому изданию Global Property Guide, средняя доходность от долгосрочной сдачи жилья в аренду составляет 3–4% годовых, а на краткосрочной аренде можно заработать до 6–7%. 

Для сдачи жилья вне зависимости от срока (краткосрочная или долгосрочная) необходимо заключить договор аренды между владельцем и съёмщиком. А потом аккуратно платить налоги с прибыли. 

Ставка налога зависит от дохода

Доход от арендной платы                          

Ставка налога

Менее €12 тыс. в год

15%

От €12 тыс. до €35 тыс. в год

35%

Более €35 тыс. в год

45%

Греческое законодательство не запрещает сдавать жильё самостоятельно. Для краткосрочной аренды многие владельцы пользуются специализированными платформами Airbnb и Booking.

Внимание! Собственник обязан зарегистрировать объект в Реестре краткосрочной аренды и получить специальный номер, который нужно указывать в объявлениях. О факте самостоятельной сдачи недвижимости в аренду нужно сообщать местным налоговым органам. Штраф за нарушение правил краткосрочной аренды – €5 тыс.

Для того чтобы сдавать недвижимость без туристической лицензии, нужно соблюдать следующие правила.  

  • Один и тот же собственник не может сдавать более двух объектов недвижимости.
  • Никакая недвижимость не может быть сдана в аренду более чем на 90 дней в календарном году; для островов с населением менее 10 тыс. жителей установлен предел в 60 дней.
  • Максимальный общий доход не должен превышать €12 тыс. в год.
  • При превышения лимита в 90 дней (или 60 дней для малых островов) хозяевам необходимо будет доказать, что их общий доход от аренды не превышает €12 тыс. в год.

Управляющие компании

Если вы не собираетесь жить в своём греческом доме постоянно, то присмотр за недвижимостью можно доверить управляющей компании. Порекомендовать компанию может агентство недвижимости, равно как и предложить свои услуги по содержанию.

В Греции есть большой выбор специализированных управляющих компаний, которые занимаются содержанием недвижимости и поиском арендаторов. Представители этих компаний проводят детализированный анализ цен для конкретного объекта, занимаются его продвижением на рынке аренды, а впоследствии следят за состоянием жилья, взимают плату с квартиросъёмщиков.

Стоимость услуг компаний при долгосрочной сдаче составляет 8–10% от арендной платы. К примеру, если квартира сдаётся за €300 в месяц, то компания получает одну месячную плату в год. При краткосрочной аренде управляющий забирает себе 20–30% от прибыли.

Стоимость жизни в стране

Несмотря на все сложности, десятилетний кризис в Греции потихоньку завершается. В 2020 году из-за пандемии Covid-19 темпы восстановления несколько замедлились, однако в 2021-м власти прогнозируют рост экономики около 4%.

Цены в стране пока остаются на низком уровне, что не может не радовать. Согласно данным рейтинга Cost of Living Index от Numbeo, страна занимает 37-е место в мире.

По данным статистической службы Европейского союза, уровень оплаты труда в Греции следующий:

  • минимальная зарплата – €758 в месяц;
  • средняя зарплата – €1 060.

Сумма заметно ниже, чем во многих странах Европы. Но и цены на товары и услуги здесь одни из самых привлекательных.

Продажа недвижимости

Пандемия коронавируса замедлила рост цен на недвижимость в Греции. В 2020 стоимость жилья в стране продолжала понемногу расти, а аренда дешеветь. В 2021 году положительная динамика цен продолжается.

  • Также может быть интересно: Греция от А до Я. Мы выяснили, как рынок недвижимости Эллады пережил 2020 год – и что происходит прямо сейчас

Налоги при продаже

При перепродаже недвижимости в Греции по закону необходимо уплатить налог на прирост капитала. Для физических лиц сумма налога составляет 15% от суммы полученной прибыли.

Обратите внимание! В 2020 году государство разрешило физическим лицам не платить этот налог до 31 декабря 2022 года. Мораторий на выплату этого налога в Греции продлевается регулярно.

Юридические лица в Греции должны отталкиваться от ставки корпоративного налога – 24%. Налогооблагаемой базой будет разница между ценой продажи и ценой покупки объекта.

Другие расходы при продаже

После завершения всех необходимых процедур в Государственный земельный кадастр вносится запись о сделке, на оформление уходит примерно 1% от стоимости объекта. За услуги нотариуса и адвоката понадобится заплатить ещё около 2% от стоимости объекта. Услуги риелтора оплачивают и продавец, и покупатель. Поэтому в расходы нужно записать ещё 2,0–2,5% от суммы сделки. Но обычно всё вышеперечисленное, кроме гонорара риелтора, оплачивает покупатель.

Вид на набережную острова Миконос Резюме: это надо запомнить

  • Греческое налоговое законодательство в последние годы регулярно меняется – вводятся одни льготы, исчезают другие. Рекомендуем консультироваться с юристами.
  • В Греции налог на недвижимость состоит из двух: основного и дополнительного. Размер основного не фиксирован и варьируется в зависимости от расположения недвижимости, её стоимости, возраста дома и так далее. Дополнительный налог взимается только в случае, если недвижимость стоит €250 тыс. и более.
  • Стоимость услуг управляющих компаний в Греции составляет 8–10% от арендной платы при долгосрочной аренде и 20–30% – при краткосрочной.
  • Доходность от сдачи жилья в аренду зависит от расположения и типа объекта, но в среднем по стране составляет около 3–4% годовых.
  • При самостоятельной сдаче в краткосрочную аренду собственник должен зарегистрировать объект в Реестре краткосрочной аренды и получить специальный номер, который нужно указывать в объявлениях. Если этого не делать, то придётся строго соблюдать ограничения по количеству дней аренды и получаемого дохода.
  • Ставка налога на доходы с аренды варьируется в зависимости от их величины – от 15 до 45%.
  • Благодаря мораторию до 2022 года не взимается налог при продаже недвижимости частными лицами.

Фото: Unsplash, база Prian.ru