Среди множества гостиничных объектов, расположенных на берегу Средиземного моря неподалёку от Малаги, сложно найти аналоги Valle Romano. В активе апарт-отеля есть и предложения на небольшой бюджет, и роскошные апартаменты. Тем не менее инвесторы часто приобретают несколько номеров сразу. Почему? Рассказывает управляющий партнёр Panspain Group Андрей Панфилов. Об авторе: Андрей Панфилов
управляющий партнер
PanSpain Group Задать вопрос В чём выгода?

Это единственный инвестиционный продукт на всём побережье Коста-дель-Соль с гарантированной доходностью 5%. При этом сумма, которую получает инвестор, не зависит от результатов конкретно его апартаментов. Доходы всего отеля распределяются между собственниками номеров.

Доходность апартаментов перекрывает все расходы на содержание, в том числе ежегодные налоги на собственность. После вычета расходов остаётся не менее 5% годовых, и в течение первых трёх лет участия в программе выплачивается именно такая сумма.

Затем начинает действовать ещё более выгодная схема: инвестор получает долю от общего дохода отеля. На каждый номер устанавливается свой коэффициент, и по определённой формуле считается доход. На сегодняшний день он составляет от 5,5 до 10,0% в зависимости от стоимости номера и его коэффициента долевого участия.

Все эти условия включены в 15-летний контракт с оператором отеля – группой ONA. Группа специализируется на работе с крупными инвесторами, которые покупают отели с целью получения гарантированного дохода по всей Испании. Сейчас таких отелей свыше 30, но именно наш продукт – первый случай привлечения индивидуальных покупателей на отдельные номера.

В наличии для индивидуальных инвесторов осталось только 40 номеров из 430, а также отдельный блок из 24 номеров для крупного инвестора по персональной цене.

Так как апартаменты относятся к туристическим, а не жилым объектам, они освобождаются от налога на покупку (8-10% от стоимости). Необходимо внести только гербовый сбор в размере 1,5%, а также оплатить услуги нотариуса и юристов, которые в общей сложности составят ещё около 2,0%.

Средняя стоимость номера в течение года – €83 в сутки. Заполняемость в среднем по году – 55% с учётом непроданных номеров. Если брать только проданные номера, заполняемость поднимется до 70%.

Не просто квадратные метры

За свои деньги инвестор получает не пустую коробку, как бывает при покупке квартиры. В его распоряжение переходит полностью готовый к проживанию номер с отделкой, меблировкой и всей необходимой техникой. В стандартных планировках обязательно есть кухня, в большинстве – две спальни и просторная терраса. В цену также включены парковочное место и кладовка, которую владельцы могут использовать по своему усмотрению.

И всё это находится в четырёхзвёздочном отеле, созданном для максимального комфорта состоятельных клиентов. В комплексе есть несколько бассейнов, спа, тренажёрный зал, детский клуб и площадки, рестораны и бар, теннисный корт и поле для гольфа. Из окон апартаментов открывается вид на море или природу.

Ещё одно важное отличие от инвестиционной квартиры – собственнику не нужно самому вникать в детали обслуживания и сдачи в аренду. Все заботы берёт на себя управляющая компания. Даже если жильцы испортят что-то из обстановки, чинить краны или менять обивку будет управляющая компания, а расходы покроет страховка. Более того, через семь лет владения мебель в номере поменяет отель за свой счёт.

Купив квартиру в комфортабельном отеле на одном из лучших курортов Испании, вы, конечно же, захотите ею воспользоваться. По условиям договора, вы можете провести там до 60 дней в течение всего года. За это будет взиматься плата, но на льготных условиях. В межсезонье она составляет всего €150 в неделю, а, например, в июле и августе поднимается до 65% от цены на Booking.com. Плату за проживание автоматически вычтут из годового дохода.

Отдохнуть в отеле по льготным ценам можно ещё до покупки: приезжайте и тестируйте свою будущую недвижимость!

«Золотая виза»

Хотя стоимость апартаментов начинается от €130 тыс., многие инвесторы покупают пакеты из нескольких номеров на общую сумму от €500 тыс. и на основании этого получают «золотую визу» – вид на жительство в Испании с правом работы для себя и близких родственников – супруга, детей, родителей. Почему и в этом случае Valle Romano – оптимальный вариант?

• Ваша недвижимость будет «работать» и приносить доход.
• Наши юристы возьмут на себя все хлопоты с оформлением, подготовят документы и отправят их в Мадрид. Стоимость услуги на семью из четырёх человек – €6 тыс. + НДС.
• При покупке на сумму свыше €1 млн компания берёт на свой счёт услуги, а также оплачивает все сопутствующие расходы на оформление и перевод документов.

Обратите внимание! Для оформления ВНЖ сумма собственных средств инвестора, не включающая ипотеку, должна быть не меньше €500 тыс.

Процедура покупки

Вы выбираете апартаменты и оплачиваете резерв €6 тыс. После этого у вас есть 15 дней на окончательное решение (то есть депозит возвратный). Затем нужно будет подписать договор резерва, в котором установлен срок выхода на сделку (в пределах двух месяцев). Оставшаяся сумма уплачивается у нотариуса в момент сделки.

Можно взять ипотеку на 50% от стоимости апартаментов на следующих условиях: процентная ставка 2%, комиссия банка 1%, срок до 30 лет. По ипотеке также необходимо будет оплатить страховку (€200 в год за одни апартаменты) и оценку квартиры – около €300.

При покупке вы одновременно подписываете два договора: купли-продажи недвижимости с продавцом апартаментов (английский инвестиционный фонд) и управления апартаментами – с отельным оператором.

Сделку можно вести дистанционно, оставив доверенность на юристов. Они самостоятельно оформят все документы, будут информировать вас о каждом шаге и согласовывать письменно все действия в рамках доверенности. В том числе они сами сделают NIE (идентификационный номер иностранца), заполнят форму KYC (она обязательна при покупке в Испании по закону об отмывании средств), переведут на испанский язык документы, подтверждающие происхождение доходов (услуга оплачивается отдельно, €40 за справку 2-НДФЛ), и откроют счёт в банке. Полностью услуги юристов стоят 1% + НДС (ставка в Испании – 21%) от стоимости апартаментов.

Если вы приобретаете апартаменты на сумму от €500 тыс., наша компания компенсирует затраты на юристов и нотариуса – 2% (включая НДС), а также на перевод документов.

Покупка может быть оформлена на несколько человек, например родственников или друзей, при этом доли собственности будут распределены пропорционально вкладу.

После покупки объект переходит в собственность инвестора, а его содержанием занимается управляющая компания. Отсчёт периода для получения гарантированного дохода начинается через 2 месяца после покупки – это время необходимо для регистрации и подготовки номера к сдаче.

Пример расходов на сделку и расчёта доходности в первые три года Стоимость пакетов недвижимости в Valle Romano 1 апартаменты 3 апартамента на €500000+ 6 апартаментов на €1000000+ Номер Цена Номер Цена Номер Цена

№ 102, блок 18

€126000

№ 102, блок 18

№ 101, блок 18

№ 401, блок 18

€126000

€130000

€256000

№ 102, блок 18

№ 101, блок 18

№ 401, блок 18

№ 402, блок 18

№ 207, блок 18

№ 304, блок 18

€126000

€130000

€256000

€210000

€149500

€151000

Расходы на сделку

Итого €126000 Итого €512000 Итого €1022000 Гербовый сбор (1,5%) €1890 Гербовый сбор €7620 Гербовый сбор €15330 Нотариус, юристы (2%) €2520 Нотариус, юристы €10240 Нотариус, юристы €20440 ИТОГО €4410 ИТОГО €17920 ИТОГО €35770 Доходность в первые три года 5% от стоимости апартаментов в год €6300 5% от стоимости апартаментов в год €25600 5% от стоимости апартаментов в год €51100 Доходность начиная с четвёртого года

Доходность зависит от результатов работы отеля и коэффициента долевого участия, который определён для каждого апартамента отдельно и зафиксирован в договоре.

Общее количество апартаментов в отеле 430 Годовая выручка отеля €7 164 768 Количество рабочих дней отеля в году 365 Издержки отеля за год €2 417 030 Минимальная средняя заполняемость в году 55% Результат брутто €4 747 738 Средняя цена номера за ночь €83 Издержки отеля на один номер за ночь €28

Подсчёт доходности по апартаментам в зависимости от коэффициента долевого участия и стоимости апартаментов

Цена апартаментов, €

126000

130000

256000

210000

149500

151000

Коэффициент доли владения, %

0,2478

0,2819

0,7639

0,4456

0,2887

0,3183

Общая доходность апартаментов, €

11764,89

13383,87

36267,97

21155,92

13706,72

15112,05

Гонорар отельного оператора (20%), €

2352,98

2676,77

7253,59

4231,18

2741,34

3022,41

Доходность после выплаты гонорара отелю, €

9411,91

10707,1

29014,38

16924,73

10965,37

12089,64

Валовая рентабельность апартаментов, %

7,47

8,24

11,33

8,06

7,33

8,01

Стоимость обслуживания в год (в т. ч. налоги), €

2313,85

2281,58

3126,38

2334,08

2224,01

1915,99

Чистая доходность апартаментов в год, €

7098,06

8425,52

25888

14591

8741

10174

Чистая рентабельность апартаментов, %

5,63

6,48

10,11

6,95

5,85

6,74

Итого

Доходность апартаментов за €126 000 €7 098,06 в год Доходность апартаментов на сумму €512 000 €41 411,58 в год Доходность апартаментов на сумму €1 022 000 €74 917,24 в год

Обратите внимание! Получаемый доход облагается налогом по испанскому законодательству.

На ваши вопросы по покупке недвижимости в отеле Valle Romano ответит менеджер Екатерина Кравец.

Испания, Марбелья, Plaza de Orquidea, Edificio El Rodeito, Local 7, 29660, Nueva Andalucia

http://www.panspain-group.com/ru/

[email protected]

+34675972334

Связаться с компанией